한국의 수도권 물류센터는 팬데믹 이후 급증한 공급으로 공실률이 높았던 과거와 달리, 최근의 공급 축소는 수급 불균형을 완화하는 방향으로 전환되고 있다. 신규 개발 지연과 무산이 늘어나면서 공급 리스크는 빠르게 해소되는 추세이며, 공사비 상승·인허가 규제·토지 수급 제약 등으로 대규모 신규 프로젝트도 제한적일 전망이다.

CBRE 코리아는 최근 물류 시장 보고서를 통해 수도권 A급 물류센터 시장이 그간 제기돼 온 공급 과잉 우려를 해소하고 있으며, 향후 공급 축소와 수요 견조가 맞물리며 시장이 안정적 성장 국면으로 전환될 것이라고 밝혔다.

보고서에 따르면, 2025년 8월 기준 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개, 총 1,236만㎡ 규모에 달했으며, 이 중 81%는 건축 허가 후 3년차에 접어든 상태다. 다수는 소유권 이전 지연, 자금 조달 불발, 시행 구조 미확립 등으로 사실상 중단됐고, 일부는 경공매나 부실자산화(NPL)로 전환되는 사례도 나타났다. 이러한 구조적 제약을 고려할 때 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상된다.

수요 측면에서는 3자 물류(3PL)과 이커머스 등 주요 산업군이 견조한 흐름을 유지하고 있다. 2025년 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%가 3자 물류(3PL, 46%)와 이커머스(33%)로 확인됐다. 쿠팡(279만㎡), CJ대한통운(173만㎡) 등 국내 대형 기업이 시장을 주도하는 가운데, 알리익스프레스·테무·JD.com 등 중국계 이커머스 기업의 국내 진출도 본격화되며 수요 다변화가 진행되고 있다.

임차인 설문조사에서도 긍정적인 전망이 나타났다. 응답자의 72%는 향후 2년 내 사업 성과 개선을 예상했으며, 63%는 단기적으로 물류센터 포트폴리오에 대한 확장 계획이 있다고 밝혔다. 또한 2030년까지는 67%가 물류 자산 확대를 계획했고, 이 중 36%는 10~30% 이상의 대규모 확장을 준비 중이다. 이는 전자상거래 성장, 공급망 효율화, 자동화 투자 확대, 신선식품·콜드체인 수요 증가 등 구조적 변화에 대응하기 위한 전략적 선택으로 해석된다.

시장 구조 변화에 따라 2027년 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률은 약 10% 수준까지 하락할 것으로 전망된다. 상온 물류센터는 약 4% 이하로 떨어질 수 있는 반면, 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지연으로 최소 30% 이상 공실률이 지속될 가능성이 있다. 이러한 자산별 격차는 향후 자산 선택과 투자 전략의 변수가 될 전망이다.

공실률 하락과 공급 축소는 임대료에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 상온 물류센터를 중심으로 임대료 회복세가 강화되는 가운데, 제한적인 신규 공급 속에서 프라임 자산의 임대료 상승 압력은 더욱 커질 것으로 예상된다. 동시에 자동화 설비와 통합 물류 운영 등 새로운 트렌드에 대응하기 위해 임차인의 프라임 자산 선호가 두드러지면서, 프라임 자산을 둘러싼 임차 경쟁도 한층 심화될 전망이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나, 공급 축소와 견조한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다”며, “앞으로는 임차인과 투자자 모두 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고, 자동화·통합화 등 구조 변화에 선제적으로 대응해야 할 시점”이라고 강조했다.