수도권 A급 공실률 최저, 북부 권역 2년간 제로...올해도 공급 활발 전망 




지난해 4분기 기준 물류센터 투자 규모가 분기별 역대 최고치를 기록했으며 수도권A급(건물 GFA 3만 3,000제곱미터 이상)의 공실률도 역대 최저치를 기록했다.

글로벌 종합 부동산 서비스 전문기업 JLL코리아는 최근 발행한 ‘2021년 4분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면 지난 4분기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 2조5,350억원을 기록했다. 또한 지난 2021년 전체 거래 규모는 약 7조 2,323억 원을 기록해 역대 최대 기록을 세웠다.

A급 물류센터(건물 GFA 3만 3,000제곱미터 이상의 서울, 경기도, 인천 소재 100% 상온, 상·저온 물류센터)의 공실률이 1.8%를 기록하며 최저 공실률 수준을 보였다. 

특히 2021년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수하면 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 사례도 많았다.

4분기에 거래된 대표적 물류센터 케이스를 살펴보면 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성, 이천, 김해에 6개의 물류센터를 7,900억 원에 매입했고, GIC가 아스터개발로부터 4분기에 준공된 아스터 항동 상저온복합물류센터를 약 5,850억 원에 선매입했다. 

이밖에 메이플트리는 1,350억원으로 여주 스마트엘 상온 물류센터와 DPL 상온 물류센터를, 이지스자산운용은 1,300억원으로 평택 아디다스 물류센터를, 독일계 자산운용사인 유니온자산운용은 1,043억원으로 서안성 물류센터 매입한 것으로 나타났다.

올해도 다수 물류센터가 공급될 예정이다. JLL코리아는 2022년도 선매입을 포함한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것이라고 내다봤다. 2022년 말까지 수도권 전체 A급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 약 155만 평이 될 것으로 예상됐다.남동부 권역과 서부 권역에 각각 47%와 31% 가량 집중적으로 공급될 것이라고 전망했다. 

이에 따라 JLL코리아는 향후 물류센터 공급 부족이 일부분 해소되며 A급 자산과 비A급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 수 있다고 분석했다.

또한 최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족의 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 보험료도 가파르게 오르고 있으며, 상대적으로 임차수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 움직임이 관측되는 등의 이유로 향후 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수도 있을 것으로 보았다.

신규 물류센터의 공급 활발에도 불구하고 공실률은 역대 최저치를 찍었다.

공실률을 살펴보면 지난해 수도권 A급 물류센터 공실률은 이커머스와 3PL 기업들의 수요에 힘입어 매분기 역대 최저 공실률을 갱신한 것으로 나타났다. 2021년 총 순흡수면적은 약 43만 3,200평으로 2020년에 이어 역대 두 번째로 높은 수치다. 

특히 4분기에 4개의 신규 센터가 공급되었음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소했다. 4분기 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%를 기록하였으며, 북부 권역은 최근 2년간 제로 공실률을 유지 중이다. 

서부 권역의 공실률은 4분기 신규 준공된 센터의 공실면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록했다. 하지만 순흡수면적은 수도권 내에서 가장 높은 수치인 약 6만 8,000평인 것으로 나타났다.

수도권 전체 A급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 32,100원으로 이전 분기 대비 31bps 하락했다. 남동부 권역에 4분기에 다수의 A급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료가 하락했지만 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나 동결됐다.

또한 수도권 A급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 3.3㎡(평)당 2000~3000원 수준이다. 하지만 해당 관리비는 OPEX(운영 비용)를 감당하기 어려운 수준이라 올해에는 관리비가 3.3㎡당 1000원 정도 인상될 가능성이 높을 전망이다.